Berlin – Teure möblierte Apartments statt Sozialwohnungen: Damit dürfen zwei Immobiliengesellschaften in der Europacity am Hauptbahnhof nicht durchkommen. Das Verwaltungsgericht Berlin hat sie verurteilt, 215 Wohnungen im Gebäude „QH Spring“ in Moabit als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen zu vermieten und dem Land Berlin rund 1,8 Millionen Euro Schadensersatz plus Zinsen zu zahlen. FOCUS online berichtete am Sonntag darüber – das Urteil selbst ist allerdings schon vom 9. Oktober 2026 und noch nicht rechtskräftig.
Es handelt sich weder um einen Vergleich noch um eine Entscheidung des Bezirks, sondern um ein Urteil der 8. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin, Aktenzeichen VG 8 K 19/25. Kläger ist das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Dass ein Verwaltungsgericht und kein Zivilgericht zuständig war, liegt an der Rechtsnatur des Streits: Ein städtebaulicher Vertrag zwischen Land und Bauherr ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag. Das Gericht verkündete das Urteil am Freitag, dem 9. Oktober 2026, eine Woche nach der mündlichen Verhandlung. Am selben Tag veröffentlichten Gericht und Senatsverwaltung Pressemitteilungen, der Tagesspiegel und der rbb berichteten.
Worum geht es? Laut Pressemitteilung des Gerichts schloss das Land Berlin im Jahr 2016 einen städtebaulichen Vertrag mit der damaligen Eigentümerin des Grundstücks Lisa-Fittko-Straße 5 bis 15 im Entwicklungsgebiet Heidestraße, nördlich des Hauptbahnhofs. Darin ist geregelt, dass 215 Wohnungen im Gebäude „QH Spring“ für 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit nach den Vorgaben der Wohnungsbauförderrichtlinien 2015 vermietet werden müssen – also zu gedeckelten Mieten an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein. Unterzeichnet wurde der Vertrag nach Tagesspiegel-Recherchen am 13. April 2016. Er war einer der ersten Verträge nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, mit dem das Land Bauherren im Gegenzug für Baurecht zu einem Anteil an Sozialwohnungen verpflichtet.
Im Jahr 2021 brachte die damalige Eigentümerin das Grundstück per Einbringungsvertrag in eine andere Gesellschaft ein, eine GmbH & Co. KG, die heutige Eigentümerin. Die Pflicht zur Sozialvermietung wurde dabei nicht übernommen. Laut Tagesspiegel war die neue Gesellschaft damals eine Tochter der alten, beide hatten denselben Geschäftsführer, später wurde die Tochter weiterverkauft. Die 215 Wohnungen wurden im August 2023 bezugsfertig. Eine Vermietung als Sozialwohnungen erfolgte laut Gericht nicht. Stattdessen wurden die Wohnungen nach Tagesspiegel-Angaben als hochpreisige möblierte Apartments vermietet. Im Sommer 2024 wurde der Fall öffentlich, das Land klagte 2025 gegen beide Gesellschaften.
Die Eigentümerseite argumentierte, sie sei nicht gebunden. Nach Angaben der Kanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll., die das Land vertrat, berief sich die heutige Eigentümerin darauf, die Pflicht sei durch einen späteren Nachtrag zum Vertrag entfallen. Außerdem habe sie im Kaufvertrag keine Pflichten übernommen, und die Wohnungen seien bereits langfristig vermietet. Hintergrund des Nachtrag-Arguments: 2021 strich das Land laut Tagesspiegel die Pflicht, für die Wohnungen Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Die Eigentümerin folgerte daraus, ohne Förderung keine Sozialbindung. Der Senat hielt in einer Antwort auf eine schriftliche Anfrage im Abgeordnetenhaus dagegen, im Nachtrag sei klargestellt, dass die Bindungsregel des ursprünglichen Vertrags weiter gilt.
Das Gericht gab dem Land in vollem Umfang recht. Die frühere Eigentümerin bleibe an den wirksamen Vertrag gebunden, auch wenn ihr die Wohnungen derzeit nicht gehören – es sei nicht ausgeschlossen, dass sie ihr künftig wieder zur Verfügung stehen. Die heutige Eigentümerin habe den Vertrag zwar weder geschlossen noch übernommen. Ihre Pflicht folge aber aus einer „sittenwidrigen schädigenden Handlung“ nach Paragraph 826 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Beim Einbringungsvertrag habe sie nicht sichergestellt, dass das Land die Sozialvermietung weiter verlangen kann, obwohl sie von der Pflicht wusste. Damit sei sie „in besonders rücksichtslosem Maße“ in die Beziehungen zwischen Land und früherer Eigentümerin eingedrungen. Die Vorsitzende Richterin sprach laut Tagesspiegel von einem „hohen Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Kläger“.
Eine Schlüsselrolle spielte der damalige Geschäftsführer. Er war laut Gericht zugleich Geschäftsführer der früheren Eigentümerin und der Komplementärin der heutigen Eigentümerin und vertrat beim Einbringungsvertrag beide Seiten. Er habe „billigend in Kauf genommen“, dass das Land die Sozialvermietung weder vertraglich noch auf sonstige Weise verlangen könne, sein Verhalten werde der heutigen Eigentümerin zugerechnet. Als Zeuge sagte er nach Angaben der Kanzlei aus, er sei sich der Pflicht immer bewusst gewesen und habe sie an die heutige Eigentümerin weitergereicht. Der Mann ist laut Tagesspiegel heute nicht mehr Geschäftsführer der jetzigen Eigentümerin. Gegen ihn persönlich richtete sich die Klage nicht.
Nun zu den Zahlen. Das Gericht nennt in seiner Pressemitteilung 1,8 Millionen Euro Schadensersatz nebst Zinsen, für die beide Gesellschaften als Gesamtschuldner haften. Genauer sind es nach Angaben der Kanzlei und des Tagesspiegels rund 1,84 Millionen Euro. Die Rechnung: fünf Euro je Quadratmeter und Monat für die 215 Wohnungen mit zusammen 9693 Quadratmetern, das macht 48.465 Euro pro Monat, für 38 Monate von der Fertigstellung am 1. August 2023 bis zum Urteil. Solange die Wohnungen nicht als Sozialwohnungen vermietet werden, kommen laut Senatsverwaltung weitere Schadensersatzansprüche hinzu, nach Tagesspiegel-Angaben weiterhin 48.465 Euro pro Monat bis zum Ende der Bindung am 31. Juli 2043. Die anfängliche Nettokaltmiete ist laut Kanzlei auf höchstens 6,50 Euro pro Quadratmeter begrenzt.
Die Zahlen bei FOCUS stimmen im Kern: 215 Wohnungen, 1,8 Millionen Euro, 48.465 Euro pro Monat, Bindung bis Mitte 2043. FOCUS nennt aber weder das Datum des Urteils noch den Ort genauer als „Neubau in Berlin-Moabit“. Wer den Artikel am Sonntag las, musste annehmen, es handle sich um eine frische Entscheidung. Tatsächlich ist das Urteil gut drei Wochen alt. Eine kleine Unschärfe: FOCUS schreibt, der Geschäftsführer der heutigen Eigentümerin sei zugleich Geschäftsführer der früheren gewesen. Laut Gericht war er Geschäftsführer der Komplementärin der heutigen Eigentümerin, also der persönlich haftenden Gesellschaft der GmbH & Co. KG.
Rechtskräftig ist das Urteil nicht. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung nicht zugelassen. Beide Gesellschaften können aber beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg beantragen, die Berufung zuzulassen. Die Frist dafür beträgt nach der Verwaltungsgerichtsordnung einen Monat ab Zustellung des vollständigen Urteils. Laut Kanzlei stand die schriftliche Begründung nach der Verkündung noch aus. Ob ein Antrag gestellt wurde, ist öffentlich nicht bekannt.
Was sagen die Beteiligten? Bausenator Christian Gaebler (SPD) erklärte: „Das Urteil ist ein ganz wichtiges Signal an alle Projektentwickler: Mit dem Land Berlin geschlossene städtebauliche Verträge sind grundsätzlich einzuhalten und können nicht durch unlautere Grundstückstransaktionen umgangen werden.“ Das Urteil ermögliche, dass sich die Europacity zu dem gemischten Quartier entwickle, das der Bebauungsplan vorsieht. Von den beiden Gesellschaften haben wir keine öffentliche Stellungnahme zum Urteil gefunden. Im Jahr 2024 hatte ein Sprecher der Eigentümerseite dem Tagesspiegel mitgeteilt, man sehe sich mangels Fördermitteln nicht zur Sozialvermietung verpflichtet.
Ganz unschuldig ist auch das Land nicht. Nach Tagesspiegel-Recherchen aus Senatsakten, die die Zeitung nach dem Informationsfreiheitsgesetz einsah, hätte die Senatsverwaltung die Pflicht schon 2016 im Grundbuch absichern können, Musterverträge mit solcher Absicherung gab es demnach bereits seit 2013. Den Nachtrag von 2021, mit dem die Förderpflicht fiel, unterschrieb die Verwaltung zudem im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung – von der sie nach eigenen Angaben nichts wusste. Gaebler sprach früher von einer „besonderen Vertragskonstruktion“, die nicht mehr dem heutigen Standard entspreche.
Für Wohnungssuchende heißt das Urteil noch nicht, dass sofort 215 günstige Wohnungen frei werden. Die Apartments sind nach Angaben der Eigentümerseite langfristig vermietet, was mit den bestehenden Mietverhältnissen geschieht, ist offen. Wann und wie Haushalte mit Wohnberechtigungsschein einziehen können, ist offen. Der finanzielle Druck auf die Eigentümer wächst aber mit jedem Monat, in dem die Bindung nicht erfüllt wird.
KOMMENTAR / MEINUNG: Man muss es den Beteiligten lassen: Sozialwohnungen per Unterschrift verschwinden zu lassen, ist eine Kunst. Ein Geschäftsführer unterschreibt für beide Seiten, und schon hat die Pflicht keinen Besitzer mehr. Das Gericht fand diesen Zaubertrick weniger elegant als die Erfinder.
KOMMENTAR / MEINUNG: Applaus verdient aber auch der Senat – für die Geschwindigkeit, mit der er jetzt Signale an Projektentwickler sendet. Ein Eintrag im Grundbuch hätte damals vermutlich weniger Signalwirkung gehabt, dafür aber Wirkung. Und wer Förderpflichten streicht, ohne zu fragen, wem das Grundstück gerade gehört, sollte sich über Überraschungen nicht wundern.
KOMMENTAR / MEINUNG: Am Ende steht ein Urteil, das richtig klingt und trotzdem niemandem mit Wohnberechtigungsschein heute einen Schlüssel gibt. Berlin hat recht bekommen. Eine Wohnung bekommen hat bisher keiner.
Was halten Sie von dem Urteil? Kennen Sie ähnliche Fälle verschwundener Sozialwohnungen in Ihrem Kiez? Schreiben Sie uns – und teilen Sie diesen Beitrag!
Quellen:
FOCUS online – Berlin: Zwei Immobilienfirmen müssen 1,8 Millionen Euro Schadenersatz zahlen … (01.11.2026): https://www.focus.de/immobilien/berlin-zwei-immobilienfirmen-muessen-1-8-millionen-euro-schadenersatz-zahlen-und-215-wohnungen-als-sozialwohnungen-vermieten_cc96edf2-d3dd-4c2e-9750-a44827e8caf7.html
Verwaltungsgericht Berlin – Pressemitteilung Nr. 43/2026 vom 09.10.2026: https://www.berlin.de/gerichte/verwaltungsgericht/presse/pressemitteilungen/2026/pressemitteilung.1723659.php
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen – Pressemitteilung zum Urteil: https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1723814.php
Gaßner, Groth, Siederer & Coll. (Prozessvertretung des Landes) – Meldung zum Urteil: https://www.ggsc.de/aktuelles/aktuelle-meldungen/ggsc-siegt-vor-dem-verwaltungsgericht-und-erstreitet-fuer-berlin-die-verpflichtung-des-eigentuemers-zur-vermietung-von-sozialwohnungen
Tagesspiegel – Gericht sieht „hohes Maß an Rücksichtslosigkeit“ (09.10.2026): https://www.tagesspiegel.de/berlin/gericht-sieht-hohes-mass-an-rucksichtslosigkeit-215-apartments-in-der-berliner-europacity-mussen-als-sozialwohnungen-vermietet-werden-16146768.html
Tagesspiegel – Verschwundene Sozialwohnungen in der Europacity: Senat ließ sich zweimal über den Tisch ziehen: https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/verschwundene-sozialwohnungen-in-berlins-europacity-senat-liess-sich-zwei-mal-uber-den-tisch-ziehen-12731141.html
Tagesspiegel – Was wirklich im Vertrag steht: https://www.tagesspiegel.de/berlin/berliner-wirtschaft/konflikt-um-berliner-quartier-heidestrasse-das-sagt-der-stadtebauliche-vertrag-uber-die-fehlenden-sozialwohnungen-12070079.html
rbb24 – Gericht: „Europacity“-Eigentümer muss Sozialwohnungen anbieten: https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2026/10/berlin-europacity-sozialwohnungen-verwaltungsgericht.html
Abgeordnetenhaus Berlin – Schriftliche Anfrage S19–23540: https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-23540.pdf
Haufe – Sozialwohnungen vermieten: Pflicht trotz Eigentümerwechsel: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/sozialwohnungen-vermieten-pflicht-trotz-eigentuemerwechsel_84342_700060.html
Bitte Telegram-Kanal folgen https://t.me/pressecop24
Schreibe einen Kommentar