BERLIN – POLIT-BEBEN IN DER HAUPTSTADT! Erst die großen Versprechen von bezahlbaren Wohnungen, sozialer Gerechtigkeit und einem angeblichen Wohnungswunder – und jetzt kommt die knallharte Finanzierungsfrage auf den Tisch! Während SPD, Grüne und Linke in Berlin die Vergesellschaftung riesiger Wohnungsbestände vorbereiten, sorgt ausgerechnet die siebenunddreißigjährige Linken-Bundesvorsitzende Ines Schwerdtner mit ihren Vorstellungen zur Finanzierung für heftige Diskussionen. Denn hinter dem milliardenschweren Vorhaben steckt ein Plan, der Millionen Menschen aufhorchen lassen dürfte: Die Wohnungsunternehmen sollen für die Übertragung ihrer Immobilien entschädigt werden, die dafür notwendigen Milliarden sollen auf Kredit aufgenommen und diese Schulden anschließend über jahrzehntelange Mieteinnahmen zurückgezahlt werden! Ausgerechnet die Mieter, denen die Linksparteien seit Jahren niedrigere Wohnkosten versprechen, würden damit zur wichtigsten Einnahmequelle für die Finanzierung des gewaltigen Eigentümerwechsels. Insgesamt bis zu sechzehn Milliarden Euro sollen nach den bisherigen Vereinbarungen von SPD, Grünen und Linken für die Entschädigung großer Wohnungskonzerne bereitgestellt werden. Rund einhundertsechzigtausend Wohnungen könnten dadurch ihren bisherigen Eigentümern entzogen und in eine öffentlich-rechtliche Trägerschaft überführt werden. Es wäre eines der weitreichendsten wohnungspolitischen Vorhaben in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland. Doch während die politischen Befürworter von einem historischen Durchbruch für den Mieterschutz sprechen, stellt sich die entscheidende Frage: Wer bezahlt diese gigantische Rechnung? Schließlich steckt die deutsche Hauptstadt bereits heute in einer dramatischen Haushaltskrise. Allein im laufenden Jahr fehlen nach den vorliegenden Finanzplanungen rund vier Komma sechs Milliarden Euro. Der Berliner Haushalt steht unter erheblichem Druck, viele öffentliche Einrichtungen kämpfen mit steigenden Kosten, und für Schulen, Infrastruktur, Verkehr, Sicherheit und soziale Einrichtungen müssen ohnehin enorme Summen aufgebracht werden. Trotzdem wollen die möglichen Koalitionspartner eine zusätzliche finanzielle Verpflichtung in zweistelliger Milliardenhöhe ermöglichen. Die angedachte Lösung der Linken lautet: Kredite aufnehmen, Wohnungsbestände übernehmen und die Schulden langfristig aus den laufenden Mieteinnahmen bedienen. Schwerdtner hatte diese Vorstellung bereits in einer öffentlichen Antwort auf eine Bürgerfrage bei Abgeordnetenwatch erläutert. Danach sollen nicht unmittelbar die Berliner Senatsverwaltung, sondern eine Anstalt öffentlichen Rechts die Entschädigungszahlungen übernehmen und die erforderlichen Kredite aufnehmen. Die Tilgung könne über mehrere Jahrzehnte erfolgen und aus den Einnahmen der übernommenen Wohnungen bestritten werden. Auch bei einem Fernsehauftritt in der ARD-Sendung „Maischberger“ hatte Schwerdtner die langfristige Finanzierung aus Mieteinnahmen als Argument für die wirtschaftliche Machbarkeit angeführt. Was auf dem politischen Papier zunächst wie eine elegante Finanzierungslösung klingt, könnte sich bei genauerer Betrachtung allerdings als gewaltige finanzielle Herausforderung entpuppen. Denn die Wohnungen werden durch die Vergesellschaftung weder größer noch zahlreicher. Es entstehen durch den Eigentümerwechsel zunächst keine neuen Wohnungen, keine zusätzlichen Wohnflächen und keine neuen Einnahmequellen. Stattdessen wechselt ein bereits vorhandener Immobilienbestand den Besitzer, während die Finanzierung der Entschädigungen einen gewaltigen Schuldenberg entstehen lässt. Das Geld für die Rückzahlung muss also erwirtschaftet werden, obwohl gleichzeitig die laufenden Kosten der Wohnungsverwaltung, die Instandhaltung der Gebäude, Modernisierungen, energetische Sanierungen und die Bewirtschaftung der Immobilien bezahlt werden müssen. Hinzu kommt, dass die neue öffentlich-rechtliche Verwaltung aufgebaut und dauerhaft finanziert werden soll. Genau an diesem Punkt beginnt die politische Brisanz des Berliner Milliardenprojekts. Die Linke verspricht den Mietern finanzielle Entlastung, doch gleichzeitig sollen die Mieteinnahmen als Grundlage für die Rückzahlung der milliardenschweren Übernahmekredite dienen. Für Kritiker entsteht damit ein schwerwiegender Widerspruch zwischen politischem Anspruch und wirtschaftlicher Realität. Denn je höher die Kosten der Finanzierung ausfallen, desto größer wird der Druck auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der neuen öffentlichen Wohnungsgesellschaft. Und damit steht plötzlich eine ausgesprochen unangenehme Frage im Raum: Könnten die Mieter am Ende ausgerechnet jene finanziellen Belastungen tragen müssen, vor denen die Berliner Linksparteien sie eigentlich schützen wollen?
SECHZEHN MILLIARDEN EURO SCHULDEN – UND DIE ZINSEN FRESSEN HUNDERTE MILLIONEN! Besonders brisant wird die Situation beim Blick auf die tatsächlichen Finanzierungskosten. Würden die vorgesehenen sechzehn Milliarden Euro vollständig über Kredite zu einem Zinssatz von vier Prozent finanziert, entstünden allein jährliche Zinskosten von sechshundertvierzig Millionen Euro. Bei einem Zinssatz von fünf Prozent würde sich die jährliche Zinsbelastung sogar auf achthundert Millionen Euro erhöhen. Wohlgemerkt: Bei diesen Summen handelt es sich zunächst nur um die Zinsen! Die eigentliche Rückzahlung der aufgenommenen Kredite kommt noch dazu. Ebenso wenig sind damit die Kosten für Hausverwaltungen, Reparaturen, laufende Instandhaltung, dringend notwendige Gebäudesanierungen, Versicherungen und die neue öffentliche Verwaltungsstruktur abgedeckt. Die Gesamtkosten könnten sich damit über Jahrzehnte zu einer gewaltigen Belastung entwickeln. Genau davor warnt eine kritische Berechnung des politischen Wirtschaftsmagazins „Cicero“. Nach den dort dargestellten Modellannahmen müssten die durchschnittlichen Nettokaltmieten in den betroffenen Wohnungsbeständen erheblich steigen, damit sich die geplanten Entschädigungszahlungen vollständig aus den laufenden Mieteinnahmen refinanzieren ließen. Ausgangspunkt ist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von etwa acht Euro pro Quadratmeter. Bei einer Finanzierung mit vier Prozent Kreditzinsen müsste diese rechnerisch auf ungefähr zehn Euro und vierzig Cent steigen. Bei fünf Prozent Zinsen wären es sogar etwa elf Euro und sechzig Cent pro Quadratmeter. Das würde gegenüber der angenommenen bisherigen Durchschnittsmiete einer rechnerischen Steigerung um rund dreißig beziehungsweise fünfundvierzig Prozent entsprechen! Was das für die betroffenen Mieter bedeuten könnte, zeigt eine einfache Beispielrechnung: Wer bisher für eine achtzig Quadratmeter große Wohnung sechshundertvierzig Euro Nettokaltmiete bezahlt, müsste bei einem Quadratmeterpreis von zehn Euro und vierzig Cent künftig achthundertzweiunddreißig Euro aufbringen. Das wären monatlich einhundertzweiundneunzig Euro zusätzlich. Bei elf Euro und sechzig Cent pro Quadratmeter würde die Nettokaltmiete derselben Wohnung sogar auf neunhundertachtundzwanzig Euro steigen – ein Unterschied von zweihundertachtundachtzig Euro im Monat. Auf ein ganzes Jahr gerechnet entspräche das im höheren Beispiel einer zusätzlichen Belastung von dreitausendvierhundertsechsundfünfzig Euro. Für Familien, Alleinerziehende, Rentner und Arbeitnehmer mit durchschnittlichem Einkommen wären solche Beträge alles andere als eine Kleinigkeit. Gerade in einer Stadt, in der steigende Lebenshaltungskosten und Wohnungsknappheit seit Jahren zu den größten sozialen Problemen gehören, könnten derartige Entwicklungen das Gegenteil dessen bewirken, was die Befürworter der Vergesellschaftung eigentlich erreichen wollen. Allerdings handelt es sich bei den genannten Mietsteigerungen ausdrücklich um eine kritische Modellrechnung und nicht um bereits beschlossene oder rechtlich zulässige Mieterhöhungen. Die tatsächlichen Finanzierungskosten hängen unter anderem von den endgültigen Entschädigungszahlungen, den Kreditbedingungen, der Laufzeit, möglichen öffentlichen Zuschüssen, den Betriebskosten und der künftigen gesetzlichen Mietpreisregulierung ab. Die zugrunde liegende Berechnung geht bereits von einer außergewöhnlich langen Tilgungsdauer von fünfzig Jahren aus. Auch deshalb ist die politische Auseinandersetzung über diese Zahlen so bedeutsam. Je länger Kredite laufen, desto länger fallen Zinszahlungen an. Je höher der Zinssatz, desto geringer ist der finanzielle Spielraum für Reparaturen, Modernisierungen und bezahlbare Mieten. Je niedriger die Mieteinnahmen bleiben, desto schwieriger könnte es werden, die aufgenommenen Verbindlichkeiten ohne zusätzliche Finanzierungsquellen zurückzuführen. Besonders erstaunlich: Die Berliner SPD, die Grünen und die Linke verfolgen gleichzeitig das Ziel, Mietsteigerungen bei landeseigenen Wohnungsunternehmen auf höchstens zwei Prozent jährlich zu begrenzen. Die Mieten in den zu vergesellschaftenden Beständen sollen nach den politischen Ankündigungen durch den Eigentümerwechsel nicht unmittelbar steigen. Damit stehen den theoretischen Steigerungsszenarien politische Schutzversprechen gegenüber, deren konkrete Umsetzung erst noch geklärt werden muss. Doch woher kommt dann das fehlende Geld, falls die tatsächlichen Erträge nicht ausreichen? Müssen zusätzliche öffentliche Mittel bereitgestellt werden? Werden die Schulden über noch längere Zeiträume gestreckt? Müssen Sanierungen verschoben werden? Oder gelingt tatsächlich eine Finanzierung ohne zusätzliche Belastungen für die Mieter? Diese Fragen sind bislang keineswegs abschließend beantwortet. Die Linke hält dem entgegen, dass eine gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung ohne gewinnorientierte Wohnungskonzerne langfristig Vorteile für die Mieter bringen könne. Schwerdtner verweist auf Untersuchungen, nach denen bezahlbare Mieten, Instandhaltung und Entschädigungen grundsätzlich miteinander vereinbar seien. Kritiker wiederum bezweifeln, dass diese Vorstellungen unter den tatsächlichen wirtschaftlichen Bedingungen und der vorgesehenen Milliardenobergrenze tragfähig sind. Besonders gravierend ist dabei der politische Zielkonflikt: Ein öffentlicher Wohnungsträger muss ausreichend Einnahmen erwirtschaften, um die übernommenen Schulden bedienen zu können, soll zugleich aber möglichst niedrige Mieten verlangen. Ein Milliardengeschäft ohne Gewinnorientierung bedeutet schließlich nicht, dass Kreditzinsen, Handwerkerrechnungen und Sanierungsmaßnahmen plötzlich kostenlos werden. Und während sich die politischen Parteien gegenseitig ein soziales Wohnungswunder versprechen, bleibt für die Berliner Bevölkerung zunächst eine zentrale Unsicherheit bestehen: Wie lassen sich enorme Übernahmekosten finanzieren, ohne die finanziellen Lasten auf jene Menschen abzuwälzen, die eigentlich entlastet werden sollen?
**ROT-GRÜN-ROTES ENTEIGNUNGS-BEBEN – DROHT BERLIN EIN WOHNUNGSPOLITISCHES MILLIARDEN-DESASTER? Hinter dem umstrittenen Projekt steckt eine grundsätzliche politische Weichenstellung. SPD, Grüne und Linke wollen große private Wohnungsunternehmen künftig zur Übertragung erheblicher Teile ihres Berliner Immobilienbestandes verpflichten. Als rechtliche Grundlage dient Artikel fünfzehn des Grundgesetzes, der unter bestimmten Voraussetzungen die Überführung von Eigentum in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft ermöglicht. Die juristisch präzise Bezeichnung für das geplante Vorgehen lautet Vergesellschaftung, auch wenn in der politischen Auseinandersetzung häufig von Enteignung gesprochen wird. Nach dem bisherigen Sondierungspapier sollen private Wohnungsunternehmen grundsätzlich einen Bestand von zehntausend Wohnungen behalten dürfen. Darüber hinausgehende Bestände könnten gegen Entschädigung in öffentliches Eigentum überführt werden. Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Unternehmen sollen von der Maßnahme ausgenommen bleiben. Auch Wohnungen, die seit Anfang des Jahres zweitausendeinundzwanzig neu errichtet wurden oder künftig entstehen, sollen nicht betroffen sein. Zu den Unternehmen, deren Immobilienbestände nach den bisherigen politischen Angaben infrage kommen, gehören unter anderem Vonovia, Adler, Heimstaden, Covivio und die DVI-Gruppe. Die geplante Entschädigungssumme soll insgesamt sechzehn Milliarden Euro nicht überschreiten. Doch genau diese Obergrenze sorgt für erhebliche Zweifel. Denn was geschieht, wenn Gerichte entscheiden, dass die betroffenen Wohnungskonzerne Anspruch auf höhere Entschädigungen haben? Könnte das gesamte Projekt dann an seinen eigenen finanziellen Voraussetzungen scheitern? SPD-Spitzenpolitiker Steffen Krach hat bereits deutlich gemacht, dass die Vergesellschaftung nicht umgesetzt werden solle, wenn die festgelegte Entschädigungsobergrenze überschritten würde. Der geplante Zeitrahmen sieht vor, zunächst ein Finanzierungskonzept auszuarbeiten und anschließend bis zur Mitte des Jahres zweitausendachtundzwanzig ein entsprechendes Gesetz vorzulegen. Frühestens im darauffolgenden Jahr könnte die Vergesellschaftung wirksam werden. Doch von einer beschlossenen Übernahme kann derzeit noch keine Rede sein. Zunächst müssen die angestrebten Koalitionsverhandlungen erfolgreich abgeschlossen werden, und auch die notwendigen parlamentarischen, finanziellen und verfassungsrechtlichen Voraussetzungen sind noch offen. Politisch berufen sich die Befürworter auf den Berliner Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Damals hatte sich eine deutliche Mehrheit der Abstimmenden für das Vorhaben ausgesprochen. Die Linke sieht darin einen demokratischen Auftrag, den Einfluss gewinnorientierter Immobilienunternehmen auf den Wohnungsmarkt zurückzudrängen und dauerhaft bezahlbare Mieten zu ermöglichen. Die Gegner befürchten dagegen massive finanzielle Risiken, langwierige Gerichtsverfahren und negative Auswirkungen auf private Investitionen. Ein entscheidender Kritikpunkt: Durch die Übernahme vorhandener Immobilien entsteht zunächst keine einzige zusätzliche Wohnung. Während Berlin dringend neuen Wohnraum benötigt, sollen enorme Kreditsummen zunächst für die Übertragung bestehender Wohnungen mobilisiert werden. Wirtschaftswissenschaftler stellen deshalb die Frage, ob die dafür erforderlichen Milliarden nicht wirkungsvoller in Neubauten, die Modernisierung bestehender Gebäude und eine Beschleunigung von Genehmigungsverfahren investiert werden könnten. Die Vorsitzende des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, Monika Schnitzer, hatte bereits in einer Fernsehdiskussion mit Schwerdtner darauf hingewiesen, dass Entschädigungen in zweistelliger Milliardenhöhe erhebliche finanzielle Ressourcen beanspruchen würden, mit denen auch neue Wohnungen geschaffen werden könnten. Auf der anderen Seite argumentiert die Linke, dass Neubau und Vergesellschaftung keine Gegensätze sein müssten. Während neue Wohnungen das Angebot vergrößern sollen, könne eine gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung bestehender Immobilien nach ihrer Auffassung die Mieter langfristig vor weiteren Preissteigerungen schützen. Dennoch bleibt der finanzielle Konflikt bestehen. Das Land Berlin steht unter einem enormen Spardruck. In den kommenden Jahren drohen weitere Haushaltslücken in Milliardenhöhe. Gleichzeitig sollen öffentliche Dienstleistungen gesichert, Schulen saniert, Verkehrsprojekte finanziert und zusätzliche Wohnungen gebaut werden. Inmitten dieser angespannten Situation soll nun eine neue öffentlich-rechtliche Organisation für die Verwaltung eines riesigen Wohnungsbestandes entstehen und eine Milliardenfinanzierung auf die Beine stellen. Auch die von den möglichen Koalitionspartnern geplanten Begrenzungen von Mieterhöhungen müssen dabei berücksichtigt werden. Es droht somit eine politische Zerreißprobe zwischen dem Versprechen niedriger Mieten und dem wirtschaftlichen Zwang, immense Finanzierungskosten dauerhaft zu decken. Für die betroffenen Berliner Mieter ist deshalb nicht allein entscheidend, wer künftig als Eigentümer ihrer Wohnung im Grundbuch steht. Entscheidend ist vielmehr, welche Auswirkungen der Eigentümerwechsel auf ihre tatsächlichen Wohnkosten, die Qualität der Gebäude und die langfristige Sicherheit ihrer Mietverhältnisse haben wird. Eine neue öffentliche Verwaltung kann gesellschaftspolitische Ziele verfolgen, doch sie muss ebenso wie jeder andere Eigentümer für funktionierende Heizungen, intakte Dächer, notwendige Reparaturen und eine zuverlässige Bewirtschaftung sorgen. Wenn ein großer Teil der Einnahmen dauerhaft für Kreditzinsen und Tilgung benötigt wird, könnte der finanzielle Spielraum für diese Aufgaben schrumpfen. Sollten die Einnahmen dagegen nicht ausreichen, wäre zu klären, welche zusätzlichen Finanzierungsquellen rechtlich und wirtschaftlich zur Verfügung stehen. Der Konflikt ist damit weit mehr als ein gewöhnlicher Streit zwischen linken und konservativen Parteien. Es geht um das Verhältnis zwischen Eigentumsschutz, sozialer Wohnungspolitik, staatlicher Verantwortung und wirtschaftlicher Tragfähigkeit. Die Berliner SPD muss erklären, warum sie sich auf ein Vorhaben einlässt, das sie zuvor in dieser Form kritisch gesehen hatte. Die Grünen müssen darlegen, wie sich ihre Ziele für bezahlbares Wohnen und umfassende Gebäudesanierungen mit den hohen Finanzierungskosten vereinbaren lassen. Und Linken-Chefin Ines Schwerdtner muss die Frage beantworten, wie ihre Vorstellung einer jahrzehntelangen Kreditrückzahlung aus Mieteinnahmen in der Praxis funktionieren soll, ohne die versprochene Entlastung der Mieter zu gefährden. DENN EINES IST KLAR: SECHZEHN MILLIARDEN EURO VERSCHWINDEN NICHT DURCH POLITISCHE VERSPRECHEN! DIE KREDITE MÜSSEN FINANZIERT, DIE ZINSEN BEZAHLT UND DIE WOHNUNGEN INSTAND GEHALTEN WERDEN. OB DAS OHNE HÖHERE MIETEN GELINGT, IST DIE ENTSCHEIDENDE FRAGE. AUSGERECHNET DIE MENSCHEN, DENEN ROT-GRÜN-ROT EIN WOHNUNGSWUNDER VERSPRICHT, KÖNNTEN SONST AM ENDE VOR EINER BITTEREN FINANZIELLEN ÜBERRASCHUNG STEHEN!
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